¿Existe la burbuja inmobiliaria en el Perú?

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13083292_10209221456843189_8788266115222590086_nSi el ministro de Vivienda  Ing. Edmer Trujillo, esta recontra perdido en su sector y permite el alza constante de los precios de los “depas” en forma descarada-la competencia justa y abierta  entre las inmobiliarias y constructoras estimula la innovación y la eficiencia, reduce los costos de los productos y servicios: pero en el Perú no se da este caso-, el Ingeniero Luis Pompilio Ramírez gestor en desarrollo urbano, parece que es de otro planeta, porque no conoce la realidad peruana, según señala que el déficit de viviendas en el país alcanza la cifra de un millón de viviendas, en el Perú que solo se construyen 100 mil viviendas al año, es decir en 10 años podría alcanzarse la meta de viviendas que ahora se necesita.

¿Está loco de remate el ing. Pompilio? ¿Por que no sincera el crecimiento de viviendas en el Perú? ¿Qué va a pasar con los precios de los inmuebles el 2017? ¿Por qué los precios de los ridículos “depas”  en Lima suban entre 6% y 10% en promedio no va de la mano con la inflación? ¿Por qué los espacios de los departamentos son más chicos cada vez y los precios suben entre US$90.000 y US$160.000? ¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario? Muchas preguntas sin respuestas…

El tema  de las inmobiliarias y constructoras del cual todos hablan, pero nadie  escribe, es una bomba de tiempo – si nos damos una vuelta por Lima, veremos una gran cantidad de letreros sobre la venta de departamentos que están hipotecados, y estos simplemente no los compran porque sus precios, al parecer, son especulativos-que golpea el bolsillo de los compradores. A  más  demanda de inmuebles hay un sobre endeudamiento que, en algún momento, puede romper toda la cadena de pagos.¡Pero, nadie dice nada!

Lo real es que ante el incremento de los precios de viviendas y oficinas en nuestro país, cabe preguntarse si esta economía se encuentra expuesta a una burbuja inmobiliaria? ¿A quién se le debe preguntar sobre esta amenazante burbuja? El economista norteamericano, Alan Greenspan, señaló que “el fraude es característico de la burbuja financiera”, es la naturaleza humana culpable de la burbuja. Admite que la burbuja una vez en camino no hay manera de desinflarla y que lo único que queda esperar es que la fiebre especulativa estalle sola, los bancos van siempre a buscar nuevas maneras para escapar al control del Banco Central.
Para empezar, recocer que las burbujas financieras son predecibles, así no lo crea Capeco, porque sus representantes insisten públicamente que no puede haber “burbuja” cuando el déficit de viviendas es enorme (con este cuento ya me tiene hinchado).

¡Craso error! Cuando se compara dos asuntos no cotejables: El enorme sector desatendido por las empresas y el saturado sector atendido. Lo deseable, es que los estudios deberían comparar el producto del sector inmobiliario con el tamaño de su clientela y no con el tamaño de la clientela a la que nunca han atendido, y no están en condiciones de atender y que no constituye su mercado cautivo. En la práctica los empresarios saben muy bien que el mercado actual para sus productos es el de las oficinas en Lima, adonde se orientan.

Así de fácil! Los empresarios inmobiliarios, ya vienen presionando para que su clientela de siempre tenga créditos para adquirir una “segunda vivienda”. Por eso, CAPECO sabe muy bien que la oferta es grande por la facilidad del crédito y que si bien no hay suficientes inmuebles construidos para suplir la demanda, eso no es ningún problema porque se venden inmuebles en plano o en proyecto, entonces la oferta y demanda van paralelas; “es una carrera hacia abajo”, cuando estalle la burbuja quienes compraron en plano pierden pero quienes recibieron pago ganaron, quienes pagaron sobre-precio, pierden quienes cobraron comisión del sobre-precio ganan. Las burbujas son distorsiones financieras que pueden funcionar a corto plazo, pero si no se controlan a tiempo los daños suelen ser devastadores y duraderos.

Debemos considerar que el fraude es donde las regulaciones deben enfocarse, porque el fraude destruye los mercados, pero más importante aún destruye familias. Las decisiones del BCR son autónomas y que esta fuera del escrutinio de los poderes del Estado: está por encima de la ley. Porque el jefe del banco emisor es el responsable de la burbuja? Es esa entidad la que controla el flujo monetario que es lo que permite el crédito. El banco central es el que pone el dinero para el crédito y es el que pone condiciones para el crédito. Si no se regulo el crédito eso es también una decisión. 

Muchas preguntas y un ministro de vivienda mudo ¿La política de vivienda es un cuento? ¿O prevalece el negociado de terrenos? ¿Quién para a estas mafias? ¿Acaso el gobierno de turno, no conoce el tema? ¿Cuál es el resultado del trabajo del servicio de inteligencia del ministerio del Interior y la PNP? ¿Quién pone cascabel al gato? Cada mes llegan a Lima, un promedio de 10,000 españoles buscando trabajo, especialmente Ingenieros y arquitectos con la idea de hacer el desmadre en nuestra patria como lo hicieron en España, que los llevó a la quiebra. Con todas las facilidades legales para construir acá; no respetan las normas estructurales en un país sísmico, pero siguen construyendo y empujando precios.

Ante este escenario  explosivo surgen urgentes preguntas ¿Por qué no le ponen un “pare” a los precios in­flados o es una construcción de vivien­das hasta cierto punto especulativa? ¿Están creando una bur­buja inmobiliaria? Según el significado técnico, cuando un activo tiene un valor de mercado que supera por mucho el valor indicado por sus fundamentos, obviamente puede haber problemas. ¡Plof!

Es más, cabe indicar que en  todo Lima los precios de los “depas” no guardan relación con su ubicación y, encima, hay departamentos nuevos, que están defi­cientemente construidos, con rajadu­ras, malos acabados y problemas de saneamiento (los tubos de desagüe están llenos, hay terrenos sin desagüe y SEDAPAL no tiene la capacidad suficiente para brindar el servicio de alcantarillado). Por ello, hay muchos reclamos de los compradores de in­muebles,  que hasta la fecha bordea más de 3,000 casos.

Pero ¿Qué hace el ministro de Vivienda, Ing. Edgar Trujillo? Nada. ¿Y el Congreso de la República? Lo que le queda es ejercer su función fiscalizadora, debe conformar, a través de la Comi­sión de Economía, Banca y Finanzas, un grupo de trabajo para que investigue estas irregularidades, en un breve plazo, por qué no hubo con anterioridad una coordinación oportu­na de nuestras autoridades. Y tal vez, modificando normas o recomendando la aplicación severa de las vigentes –lo que incluye sanciones administrativas y judiciales–, se impidan las malas prácti­cas crediticias, de existir.

 

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Pysn Jaime Alberto Uribe Rocha
Jaime Uribe Rocha: Periodista y Publicista experto en marketing político, columnista en varios medios periodísticos impresos,

3 Comentarios

  1. Alarmista y simplista. Un artículo sin fundamentos. Hay una verdad implícita, que las necesidades no satisfechas son de un sector socio económico de muy bajos recursos, a los que el Estado debería apoyar. Pero eso no es causal de burbuja. Los precios por m2 son mucho mayores en los países vecinos. La edad media de la población es menor en el Perú. Los indicadores económicos son mejores que los de nuestros vecinos. Nada indica que pueda haber una burbuja a corto ni a medio plazo.

  2. El 2016 ha sido el año que definió lo que todos sospechábamos sobre el mercado inmobiliario, desde los primeros meses se sufrió un largo proceso de enfriamiento que se veía venir con las pisadas de freno de las principales inmobiliarias del país. El caso de Ingroup (Inmobiliari, Inconstructora y Vibien) es el más sonado y que más rezagos dejará por el sector, se calcula que su deuda asciende a S/. 363 Millones, el grueso de la deuda está comprometido con el banco Interbank. Algunas inmobiliarias como Armas Doomo venían bajando la velocidad desde inicios del año y tenían sus proyectos Mivivienda detenidos y evaluando la situación, sobretodo siempre atento al acceso al crédito que para muchos es el factor principal que decide si la iniciativa privada entra o no en el segmento.
    En el mercado Inmobiliario de viviendas existe un déficit nacional de 1’800,000 unidades, el cual aumenta en 450 mil viviendas cada año, ubicándose la demanda principalmente en Lima Y Callao, las políticas del estado no logran cerrar brechas de déficit además que no incentivan a los desarrolladores. Los esfuerzos por desarrollar infraestructura de agua potable y saneamiento son demasiado lentos tanto en lima como en las principales provincias, la demanda por nuevos espacios en la capital está reflejándose en las múltiples habilitaciones urbanas que se están desarrollando al sur de Lima, sin embargo, este desarrollo no va acompañado por el respaldo de las empresas financieras, surgiendo un negocio financiero en paralelo y que terminan encareciendo el acceso a la vivienda propia.
    Los desarrollos de proyectos de oficinas no han sido completamente absorbidos por las empresas y la vacancia se ha visto incrementada increíblemente, incluso en los distritos más demandados como San Isidro, Miraflores y Surco, muchas empresas que migraron de los desarrollos de viviendas al de oficinas están soportando fuertes compromisos con empresas financieras, además de aplicar agresivas políticas de precios y descuentos. En el mercado de oficinas hay que anotar la importancia que tienen las municipalidades en la entrega de licencias de funcionamiento, que por lo general no es riguroso y permite la operación de oficinas a puerta cerrada en zonas urbanas y en infraestructura que se diseñó originalmente para vivienda.
    En general lo que estamos viviendo no es más que una gran lección ya aprendida en otros países como España, donde las inmobiliarias que supieron aprovechar se esforzaron al máximo en rentar el stock ya que cuando el ciclo va en contra los bancos e inversores se interesaran más por los flujos que por la propiedad en sí, cuyo valor posiblemente puede bajar con facilidad.
    El 2017 inicia con el mercado ordenado (solo hay que esperar que pase el efecto Inmobiliari) y con los precios y políticas donde deben estar, solo falta que cuaje y arranca el motor lentamente. Por el lado de las empresas financieras ya saben que el mercado de dinero está cambiando y ahora tienen que competir con los fondos de inversión y el mercado de valores. No estoy de acuerdo con el columnista.

  3. Todo indica , al igual que el caso español , que la tan mentada burbuja es una certeza , el simple hecho de que la demanda es pequeña , las unidades no se estan vendiendo pero aun continuan subiendo, emula y encaja con el caso español a la perfeccion, flaco favor le hizo el gobierno al desalentar los creditos en 2015, solo se ha conseguido extender lo inevitable , vamos …. el capital es tonto y voraz , nunca se da cuenta del daño que ha hecho si no hasta que la gallina de los huevos de oro ya esta muerta.

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